역세권·준공업지역 '소규모 재개발' 추진…주택공급 확대

<내손안의 서울 2022.01.07>

https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2003595

역세권·준공업지역 '소규모 재개발' 추진…주택공급 확대

 

 

구도심이지만 신축과 구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 개발이 어려웠던

소규모 필지도 재개발에 탄력을 받게 됩니다.

서울시는 ‘소규모 재개발’을 위해 용도지역 상향 및 용적률 완화 등

운영기준을 신설하고 관련 조례를 개정했는데요.

이를 통해 낙후된 철도역 주변과 준공업지역의 도시환경 개선,

주택이 없던 지역의 아파트 재개발이 가능해집니다.

 

서울시가 낙후된 역세권과 준공업지역의 도시환경을 개선하고 주택 공급을 활성화하기 위해

‘소규모 재개발’을 도입한다.

 

시는 ‘소규모 재개발’ 도입을 위해 ｢서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례｣를 개정('21.12.30.)하고

제도 개선을 완료했다.

 

조례 개정을 통해 법에서 지자체 조례로 정하도록 위임한 ‘소규모 재개발’

사업의 대상지 범위와 용도지역 변경 범위, 늘어나는 용적률의 기부채납 비율과 용도 등을 신설했다.

‘소규모 재개발’은 구도심이지만 신축·구축 건물이 혼재돼 있어

대규모 개발이 어려운 역세권 또는 준공업지역으로서

▴5,000㎡ 미만 소규모 필지 ▴노후·불량 건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상

▴폭 4m와 8m 이상 둘 이상의 도로에 접하는 요건을 모두 갖춰야 한다.

 

다만 재개발·재건축 등 정비구역 및 정비예정구역, 재정비촉진지구, 도시개발구역 등으로

지정된 지역은 사업에 미치는 영향을 고려해 소규모 재개발 사업을 할 수 없다.

 

이외에도 상가·공장 밀집지역 같이 기존에 주택이 없던 지역에서도 아파트 재개발이 가능하며,

최대 준주거지역(최고 용적률 500%)까지 용도지역 상향을 통해 고밀 개발이 가능하다.

 

 

 

‘소규모 재개발’ 사업 대상지 및 용도지역 변경 범위는?

 

우선, ‘소규모 재개발’ 사업을 추진할 수 있는 역세권의 범위는 승강장 경계 250m로 설정했다.

다만, 도입 초기인 만큼 사업을 활성화하고, 역세권 활성화 사업 등 타 사업과 형평성을 감안해

3년간 한시적으로 역세권 범위를 350m 이내로 적용한다.

 

용도지역 변경은 2종 일반주거지역은 3종 일반주거지역 또는 최대 준주거지역까지,

3종 일반주거지역은 준주거지역까지 가능하고,

용도지역별로 법적 상한용적률까지 용적률을 완화 받을 수 있다.

 

예컨대, 2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향될 경우

200%에서 최대 500%까지 용적률 완화를 받아 고밀개발이 가능해진다.

늘어나는 용적률의 50%…지역 특성 맞는 공공시설 공급

 

용도지역 변경에 따라 늘어나는 용적률의 50%는 지역 특성에 따라 다양한 공공시설로 공급할 수 있도록 했다.

 

신혼부부·사회초년생·1인가구·주거취약계층 등을 위한 ‘공공임대주택’뿐 아니라,

영세상인 보호를 위한 ‘공공임대상가’, 지역활성화를 위한 ‘공공임대산업시설’도 가능하다.

 

‘소규모 재개발’ 사업을 시행하고자 하는 경우, 해당지역의 토지등소유자 4분의 1 이상의 동의를 얻어

관할 구청장에게 사업시행예정구역 지정 제안서를 제출하면 된다.

 

 

 

시는 이번 조례 개정으로 서울 전역 307개 철도역 주변 역세권과 준공업지역에서

‘소규모 재개발’ 사업 추진이 가능할 것으로 기대하고 있다.

 

한편, ‘소규모 재개발’이 새롭게 도입되는 사업인 만큼, 도입 초기 혼란을 방지하고

민간 사업자의 원활한 사업 추진을 위해 ‘소규모재개발사업 업무처리기준’도 마련했다.

서울시 균형발전포털을 통해 누구나 확인할 수 있다.

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소규모재개발은 방치되어 있는 철도역주변의 역세권지역과 노후화된 준공업지역의

토지주의 1/4의 동의를 통해서 진행할 수 있어 용적률상향화 용도지역의 상향등이

주어지며 사업성이 높아지며 가능성과 기대감이 높아질 수가 있어

 

특히 역세권의 입지이지만 제대로된 가치를 인정을 못받고 있는 지역등이 대부분으로

소규모개발에 대한 추진의지는 높을 것으로 예상됩니다.

또한 기존의 신규철도나 전철이 새롭게 지나가면 환승여건이 좋아지는 지역은

광역환승센터와 대규모개발등이 병행된다면 더욱 가치가 상승될 것으로 보입니다.

 

- 감사합니다.

 

<투잡꾼 20220110>

 

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