부동산의 거래가 씨가 마르며 앞이 캄캄하기 그지 없긴 하지만
미래의 희망으로 버티기로 부동산시장이 좋아질 날을 기다리며 ...^^
빌라와 오피스텔은 전세사기까지 더해지면서 더욱 거래가 침체된 상황인데요
지금이 어쩌면 최고의 기회라 생각이 들며 투자관점으로 접근해보려고 합니다
다들 화이팅이요^^~~
인기가 있는 지역도 아닌데다가 빌라는 점 그리고 선순위임차인의 보증금을 인수해야 한다는점 등이
경쟁이 다소 약할 걸로 보여 낙찰확률이 높을 것 같습니다
작은 물건이지만 여러개가 된다면 큰것과 같아지겠지요^^
소액으로 충분히 부동산경매로 접근할 수 있습니다 ... 몇백만원로
그리고 단순 입지와 물건으로 접근하시것보다 개발호재(정비사업)를 바탕으로 하면
상승기엔 이익도 높아지고 하락기에는 버티는 힘도 강해집니다
= 2021타경523244 (1)
소액으로 접근할 수 있는 다세대로 인천 미추홀구 학익동에 위치하고 있으며
학익5정비구역내에 포함된 물건입니다. 아직 정비구역지정된 상황이라 갈길이 멀긴 하지만
감정가 대비 2.83%까지 떨어져 최저가가 1,978,000원입니다
입찰시 보증금은 197,800원 준비하시면 됩니다.
인하사대부속고등학교와 인접하고 있으며 이로 인해(학교들은 대부분 산이나 언덕위에 있어서^^)
경사도가 제법이 있어 눈길에는 조심이 다녀야 할 듯 보이며
인천지방법원과 인천지방검찰청도 그리 멀지 않고
학익시장을 이용할 수 있어 생활근린시설은 크게 걱정이 없을 거 같습니다
다만 인근에 전철이 없는 점이 아쉽지만 버스체계가 양호하여
대중교통이용에는 크게 불편함이 없을 것으로 예상됩니다
무엇보다도 인접한 학익3구역 재개발은 분양에 들어갔으며 학익4구역은 관리처분인가로 철거준비중으로
재개발진행이 원활하여 해당물건이 있는 학익5구역도 기대감이 높아지고 있습니다.
이로 인해 해당물건에도 힘이 좀 실리는 것 같습니다.
소재지는 인천 미추홀구 학익동 306-172번지 두한빌라 3층 302호로 전용면적 10.45평, 토지면적이 3.21평으로
방2, 욕실, 거실(주방), 발코니로 구성되어 있으며 1997년 4월의 보존등기로 약 27년정도 지난 건물로
노후화 정도는 인지하고 접근하셔야 할 듯 합니다.
당연히 현장답사시에 누수여부나 옥상방수등은 확인하시는게 좋겠져
총4층건물의 3층이며 제3종일반주거지역이며 주변에는 단독 및 다세대주택으로 되어 있으며
감정평가시점이 2021년 11월이라는 점도 참조하시고 임차인은 한국토지주택공사로
보증금은 58,000,000원으로 대항력이 있어 미배당은 인수하셔야 합니다
결국 58,000,000원이상으로 낙찰받는 결과가 되겠네요 ...
임차인인 한국토지주택공사의 임대차 기간이 2018년 4월부터인걸 감안하면 2020년 3월쯤 임차기간이 만료되어
현재까지 공실이 확률도 있을 것으로 보여져 노후도와 더불어 공실까지라고 생각하면
수리는 생각하시고 응찰하셔야할 것 같습니다
그리고 공동저당권으로 응찰시에는 물건번호를 반드시 적으셔야 하고 말소기준권리인
서울보증보험이 현재에서 낙찰받으며 배당받는 금액이 없어 무잉여도 생각하셔합니다
그리고, 취득세는 인수금액 포함한 금액으로 내셔야 되는 건 아시져?^^
국토부실거래가는 매매는 2022년으로 주변에 유사한물건의 실거래가를 참조하시고
전세도 2023년 7월에 4,500만원에 거래되었으나 4층으로 3층보단 다소 선호도가 떨어져
해당물건은 이것보다도 다소 높을 걸로 예상됩니다
낙찰진행시 전세로 임차를 놓게 되면 거의 현금이 들어가지 않고 내집이 하나 생기고
월세로 임차를 하게 되면 레버리지를 활용하게 되면 들어가는 투자금은 거의 들어가지 않고
달마다 20~40만원정도의 현금흐름이 생길 거 같습니다
보유후 부동산시장이 살아가는 시점에 차익을 보고 매매를 하시거나
학익5구역 재개발내에 위치하여 재개발이 활성화 되는 시점에 매매를 하시거나
입주권을 받으셔서 신규아파트에 입성하시는 것도 괜찮을 것 같습니다^^
소액내지는 거의 현금 회전율만 있다면 현금이 거의 들어가지 않고
추후 부동산상승이나 재개발의 활성화를 기대할 수 있는 물건으로 보시면 될 거 같습니다
아무래도 경쟁력이 적은 물건으로 예상되니 낙찰확률도 다소 높아지걸로 보입니다
투자의 결정은 본인이 직접 결정하시고 책임져야 되는 건 아시져^^
= 다들 성투하세요