부동산경매로 낙찰받아서 가장 선호는 방법은 바로 매매하는 단기매도로 수익실현을 하는 경우입니다
하지만 1년안에 매도시에는 양도세율이 70%가 적용되고 지방세까지 추가되어
세금을 다 낸다면 거의 수익이 안되는 경우가 다반사입니다
대략 5,000만원의 수익을 낸다고 하더래도 세금을 70%를 내면
남은 돈은 고작 1,500만원입니다. 여기에 취득세를 비롯해서 들어간 경비까지 더해진다면
뭐 남는 돈이 거의 없겠져^^
일단 1,500만원이라도 남이 5개를 낙찰받으면 7,500만원로 부지런히 하면 어느정도의
수익을 낼 수 있지만 낙찰을 내가 원하는 대로 받기도 쉽지 않고 회전비용등과 시간등
여러가지를 고려하셔야 하겠져
이러한 경우에는 주택매매사업자를 활용해 보시는게 어떨까? 합니다
낮은 낙찰가가 가능해지면 단기매도 가능해진 지금시점에 활용도가 비교적 높을 걸로 보여지며
부동산매매사업자는 원칙적으로 사업소득의 6~38%를 세금으로 내게 되어
세율차이가 차이가 상당합니다.
또한 개인은 도배, 장판등의 인테리어 비용은 필요경비로 인정 받을 수 없지만
매매사업자는 필요경비로 인정받을 수 있습니다
무엇보다도 개인과 달리 DSR규제 대상이 아닌 사업자대출을 받을 수 있어
대출에서도 자유로운 면이 있습니다
단 이사업자 대출은 채무자의 이자 상환능력을 확인합니다
채무자의 수익이 일정한지, 이자를 낼 수 있는지, 월세는 얼마나 받을 수 있는지 등을
검토하여 방빼기(최우선변제액)을 제외하고 진행이 됩니다.
이로 인해 대출금액이 줄어드는 경우가 있어 신탁대출을 이용하는 경우가 많습니다
고려해야 할 사항은 매매사업자는 규제지역 내에서 비교과세를 적용받아
매매시에 사업소득과 양도소득 중 더 큰금액으로 양도세를 납부해야 합니다.
현재 규제지역은 서울 4구로 강남, 서초, 송파, 용산구 뿐이라 대부분 크게 문제는 되지 않습니다
그리고, 사업소득이 종합소득세로 합산과세가 되어 개인의 모든 소득을 더해서 산정하다보니
근로소득등의 다른 소득이 있는 경우에는 세율이 더욱 높아집니다
단기매매로 돈을 버실려고 한다면 기타 다른 소득이 없을 수로 유리해집니다
매매사업자의 기준은 1과세기간인 6개월에 1회 이상 부동산을 취득하고 , 2회이상 팔아야
매매사업자가 될 수 있다고 규정했으나 2019년 12월 23일에 이 조항이 사라져
매매횟수가 아닌 사실관계를 바탕으로 판단하겠다라는 의미이긴 하지만
애매모호한 면이 있어 향후 어떻게 될 지 모르는 점은 고려하셔야 할 거 같습니다
전세사기등으로 인해 경매로 나온 물건들의 임차인이 대항력을 포기하는 경매물건등이
나오경우가 있어 제법 차액을 가져갈 수 있는 물건들에 활용해보시면 좋을 걸로 보이네요
= 다들 성투하세요^^~