70만원이면 부동산경매 시작하실 수 있습니다^^

인천 용현동의 빌라가 감정가는 129,000,000원에 시작하여 12회차까지 유찰되어

감정가대비 2.82%로 3,644,000원으로 미납으로 인한 재경매로 인해

보증금은 10%로가 아닌 20%로 728,800원만 준비하시면 됩니다.

득이 있어야 입찰에 참여 하겠지만

이론상으로 보면 728,000원으로 입찰에 참여하시고

경락잔금대출을 70%정도 받을 수 있다고 가정하면 

현재 선순위임차인이 보증금이 1억이니 약 2,000만원 정도의 투자금으로

방3개가 있는 빌라를 내집으로 만들 수 있겠네요^^

 

 

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2022타경515295로 인천 미추홀구 용현동 629-7 정한빌라 1동 402호로

토지면적은 24.34㎡ (7.36평)이고 건물면적은 51.15㎡ (15.47평)입니다

수인분당선의 숭의역에서 800m가 넘어서 도보로 10분이상 걸릴 것으로 보이며

인천항이 가까워 인천시에서 밀고 있는 "제물포르네상스"의 개발사업에 

영향력권에 있습니다.

 

<제물포르네상스>

https://20211214.tistory.com/133

원도심 부흥과 인천 성장 이끌,‘제물포르네상스 미래 솔루션’발표

 

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제물포르네상스로 대규모개발호재로 인한 기대감과 현재 상업지역으로 정비사업진행시에

용적율이 높아 사업성이 다소 높은점은 유리한 점으로 작용할 걸로 예상되네요

인천SK스카이뷰의 대규모 아파트단지가 들어오며 재개발에 대한 기대감도 다소 작용할 거 같기도 하고요

 

 

인하대학교병원이 인근에 위치하고 생활근린시설도 주변의 아파트단지와 공동주택이 제법있어

생활하시는데 큰 무리가 없을 거 같습니다

신흥중학교, 신흥고등학교, 용현초등학교등 교육시설도 인접하고 있고

조달청, 웅진군청,인천본부세괸, 인천항에 연관된 창고등에 일자리로 있어서

입지적으로 떨어지지는 않습니다.

다소 거의 구석이라 선호도가 떨어질뿐 ^^

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등기상 채권액은 646,853,940원으로 취하될 확률은 거의 없을 거 같고

선순위세입자의 이**의 보증금은 100,000,000원으로 주택임차권등기가 되어 있어

미배당금액은 인수하셔야 하나 주택보증공사가 양수인으로 통합시킨 상태를 고려하셔야겠져^^

 

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부동산경매가 계속 유찰되어 10차에 리*****(주)가 단독으로 5,357,000원에 낙찰받으셨으나

미납하셔서 재경매로 진행되어 3%까지 떨어졌네요

건축물대장상 위반건축물은 없고 방3, 주방, 욕실, 발코니2 이며

1994년 04월의 사용승인으로 내부수리를 하셔야 할듯 하며 

노후도로 인한 누수와 옥상방수여부등의 관리상태여부는 확인하셔합니다

 

 

빌라의 시세가 거의 없고 실거래와 현재 나와 있는 유사한 매물로 판단하셔야 할 거 같고

선순위세입자가 있는점, 재경매라는 점등은 인지하시고 

현장답사시에 노후도 전략도 체크하셔야 손실을 최소화 할 수 있겠져^^

 

투자는 자신이 결정하고 책임도 함께 가져가야 합니다~~~

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감정가로 매도를 할 수 있다고 하면 수익이 상당하겠네요

월세로 현금흐름을 가져가다가 추후 인천제물포르네상스의 개발로 인한 지가상승이나

정비사업을 통한 기다림을 통해 수익을 높게 가져가시는 것도 하나의 방법일 듯 하구요

결국 투자는 시간이 수익으로 가져다 주는 경우가 대부분이라 ~~

 

현재 대부분의 빌라와 오피스텔은 전세사기로 인한 거래가 거의 전무한 상태이고

깡통전세로 인해 낙찰을 받아도 오히려 마이너스가 되는 경우가 종종있으며

전세사기가 아니라고 하더래도 선순위세입자가 대부분이며 거래가 안되고 가격이 빠지며

낙찰을 받더래도 득이 없는 경우가 대부분입니다

입지가 좋은 물건이나 개발호재로 인해 가능성이 있는 물건이 그나마

조금씩 낙찰을 받아가는 경우가 많아 꼼꼼히 따지고 입찰에 참여하시길 바랍니다

 

- 감사합니다

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https://youtu.be/9IbMq8-hADU

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왕초보경매스터디 3기를 진행하오니 관심있으신분들은 아래로 연락주세요^^

문의 : 010-5004-5006

 

https://20211214.tistory.com/notice/78

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