주택공급 및 건설경기보완방안을 2024년 1월 10일에 발표했습니다
취득세감면, 재건축 안전진단, 빌라/오피스텔 가구수산정에서 제외하는 등
직접적으로 부동산에 영향을 줄 다수의 정책들이 포함되어 있습니다
1. 재개발/재건축
(패스트트랙)
준공 30년 초과시 안전진단 없이도 재건축 착수 허용, 조합설립 시기 조기화를 통해 사업기간 최대 3년 단축
(안전진단)
현재 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했으나, 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능토록 개선
(사업주체 구성 조기화)
준공 30년 도과시 추진위 구성* 가능, 정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합 설립 추진 병행 가능
| 재개발 노후요건 완화 |
‣ (현행) 30년 이상 건축물이 전체 2/3이어야 노후도 요건 충족 ‣ (개정) 노후도 요건 60%로 완화, 촉진지구 지정시 50%로 완화 ‣ (효과) 정비구역 추진 가능 대상지역 확대 |
| 구역지정 요건 완화 |
‣ (현행) 노후도 등 입안 요건에 부합하지 않는 지역도 10%까지 포함 가능 ‣ (개정) 입안요건에 부합하지 않는 지역도 20%까지 포함 ‣ (효과) 나대지나 차고지 등도 포함하여 한 번에 정비 가능 |
| 공유자 동의요건 완화 |
‣ (현행) 공유자 전원이 동의해야 공유지에 대한 토지등소유자 동의 인정 ‣ (개정) 공유자 3/4동의로도 토지등소유자 동의인정 ‣ (효과) 공유관계가 복잡한 필지도 포함하여 개발 가능 |
재개발/재건축의 경우에 패스트트랙을 적용하여 30년이 넘으면 안전진단없이 재건축을 허용한다고 합니다
이로인해 정비사업의 기간이 3년은 단축될 걸로 예상하며
재개발의 노후도요건도 기존의 30년 이상 건축물이 전체의 2/3이어야 가능했으나
노후도 60%조건에 완화되고 촉진지구로 지정되면 50%만 넘으면 바로 진행이 가능합니다
기존의 노후도의 충족이 안되서 해제됐던 지역등이 진행이 가능할 걸로 보이고
서울등의 주요도시는 대부분 이기준을 넘는 지역이 많아서 정비사업 진행이 많이 수월해지겠네요
2. 1기 신도시등 노후계획도시 재정비
(사업계획)
선도지구를 지정하여 정비 모범사례를 제시(’24.下)하고, 본격적인 정비사업 절차인 특별정비계획 수립(’25)
(규제 완화)
통합 재건축시 안전진단 면제, 용도지역 변경‧용적률 상향* 등을 통해 사업기간을 단축하고,
사업성 개선(특별법 제정 완료)
* 주거지역 평균용적률 100%p 내외 상향, 3종 일반주거→준주거 변경시 최대 500%
주거지역의 평균용적률이 100%로 상향하며 3종에서 준주거로 변경시에는
최대 500%로 상향한다고 하니 3종지역의 재건축이 가능한 단지는
사업성이 좋아지는 정도가 아니라 투자가치가 엄청난 상승을 보일거 같습니다
이로 인한 1기신도시의 3종지역내의 아파트는 바로 상승기류로 돌아설 듯 하네요
3. 소규모 정비 및 도심복합사업
일반 정비사업이 불가능한 지역도 소규모 정비사업*, 도심복합사업으로신속 추진가능토록
➊진입장벽 완화,
➋속도 제고,
➌사업성 개선 등 지원
①소규모재건축(1만㎡‧200세대 미만)
②소규모재개발(5천㎡미만)
③가로주택정비(도로 연접 1만㎡ 미만, 관리지역 2만㎡미만)
④자율주택 정비(단독 10호‧연립20호 미만)
(절차 간소화)
조합설립 주민 동의율 완화(80→75%) 및 통합심의 대상 확대(교통‧경관심의 등) 등을 통해 사업기간 단축
공공 도심복합사업은 사업 연속성 확보를 위해 일몰(`24.9) 연장 추진
4. 도시/건축규제완화
(세대수 제한 폐지)
도시형생활주택의 토지이용 효율성을 높일 수 있도록 세대수 제한(現 300세대 미만) 폐지
(방 설치 제한 폐지)
도심 내 다양한 주거 수요에 유연하게 대응할 수 있도록 도시형생활주택 방 설치 제한* 규제 폐지
* 現 전체 세대 수 절반까지만 방 설치 가능 (30㎡ 미만은 설치 불가, 30~60㎡은 3개까지 설치 허용)
(주차장 기준 완화)
도시형생활주택 내 공유차량 주차면수 설치시 주차장 기준 완화
(공유차량 주차면수 1대당 일반 주차면수 3.5대 적용)
공유차량 설치에 따른 세대당 주차대수 비교
| 구분 | 일반 100%(현행) | 일반 50% : 공유 50% | 공유차량 100% |
| 소형 (전용 60㎡ 이하) |
(일반) 세대당 0.6대 | (일반) 0.13대 (공유) 0.13대 ⇨ (합계) 세대당 0.26대 |
(공유) 세대당 0.17대 |
| 다세대･연립 (전용 85㎡ 이하) |
(일반) 세대당 1대 | (일반) 0.22대 (공유) 0.22대 ⇨ (합계) 세대당 0.44대 |
(공유) 세대당 0.29대 |
(입지규제 완화)
중심상업지역에 도시형생활주택을 건설하는 경우,
주상복합*이 아닌 단일 공동주택(주택 100%)으로도 건축 허용
* 주택과 주택 외(상가, 오피스텔 등) 용도가 복합된 건축물 중 주택 부분이 90% 미만인 것
(발코니 설치 허용)
그간 오피스텔에 금지되어 있던 발코니 설치를 전면 허용하여 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급 촉진
다세대보다 유리했던 도시형생활주택의 주차장조건이 더 완화되고
방설치에 대한 규제가 있었는데 그것 조차도 완화됩니다
게다 중심상업지역에 도시형생활주택을 건설할 경우 주택으로 100%로 건축도 허용됩니다
오피스텔의 금지되어 있던 발코니 설치를 전면허용합니다
아파트의 대한으로 준주택의 기준이 대폭완화되네요
이로인한 공급량은 증가하게 될 걸로 보입니다
5. 소형주택 활용도 제고
(개인)
향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하, 수도권 6억‧지방 3억 이하, 아파트는 제외)은
취득세‧양도세‧종부세 산정시 주택수 제외
| 대상 주택 |
▪`24.1월~`25.12월 준공된 전용 60㎡이하, 수도권 6억원‧지방3억원* 이하 다가구 주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 주거용 오피스텔을 `25.12월까지 최초 구입시 * (취득세) 취득가격 (양도세·종부세) 공시가격 |
| 주택수 제외 효과 |
▪ 신규 취득하는 해당 주택부터 세제 산정시 주택 수에서 제외하여, 기존 보유 주택수에 해당하는 세율 적용 (단, 취득세는 3년('24.1~'26.12) 동안 제외하고, 추후 연장 검토) * 다만, 1세대1주택자가 추가 구입시, 1세대1주택 특례(양도세‧종부세) 미적용 |
(등록임대)
소형 기축 주택*은 향후 2년간 구입․임대등록(매입임대)하는 경우 세제 산정시 주택 수 제외
* `24.1월~`25.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하,
수도권 6억원‧지방3억원 이하 다가구주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 주거용 오피스텔
(자율형 장기임대 도입)
안정적 임대수익을 바탕으로 장기간 임대할 수 있도록 규제가 최소화된 기업형 장기 민간임대(예: 20년) 신규 도입
2024년 1월부터 2025년 12월에 준공된 전용면적 60㎡이하의 신축주택은 취득세, 양도세, 종부세를
주택수에서 제외됩니다3
아파트를 제외한 공동주택으로 신축다가구주택, 신축빌라, 신축오피스텔, 신축도시형생활주택등
주택수에 빠지게 되며 기존 주택수에 해당하는 세율을 적용합니다
신축빌라 사야 되것네요 ^^~
6. 지방사업여건 개선
(지방 준공후 미분양)
지방 준공후 미분양 주택에 대한 세 부담 경감
(사업자)
지방 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용*시 주택건설사업자 원시취득세 최대 50% 감면
(1년 한시, 법 개정 전제)
* `24.1~`24.12월 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택으로서,
`24.12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택(법25%+조례25%)
(구입자)
향후 2년간 지방 준공후 미분양 주택(85㎡‧6억원 이하)을 최초로 구입하는 경우
해당 주택은 세제 산정시 주택수 제외
- 기존 1주택자가 최초 구입 시 1세대1주택 특례*도 적용
* 법 개정 후 1년 내 미분양을 최초 구입하는 경우 적용
| 대상 주택 |
▪전용면적 85㎡ 이하, 취득가격 6억원 이하*의 준공 후 미분양 주택으로, `24.1.10일∼`25.12.31일까지 최초로 구입한 경우 * (취득세) 취득가격 (양도세·종부세) 공시가격 |
| 주택수 제외 효과 |
▪ 신규 취득하는 해당 주택부터 세제 산정시 주택 수에서 제외하여, 기존 보유 주택수에 해당하는 세율 적용(단, 취득세는 3년('24.1~'26.12) 동안 제외하고, 추후 연장 검토) ▪ 기존 1주택자 1세대 1주택 특례는 유지 |
(인구감소지역)
기존 1주택자가 인구감소지역 주택 1채(가액‧지역은 추후발표)를 신규 취득시 1주택자로 간주, 1세대 1주택 특례 적용
지방의 미분양 해소를 위해 국민평형의 85㎡ 이하 / 6억원이하의 미분양 주택을 최초로 구입하는 경우
세제산정시 주택수에서 제외합니다
이로인해 미분양의 해소를 기대하는것 같습니다
재건축의 안전진단없이 바로 재건축을 진행할 수 있는 상황으로 1기신도시의 아파트는 대부분
여기 포함되어 노후화로 생활여건이 불편한 상황으로 신축아파트로 생활의 편리함과
부동산의 상승의 기대감으로 부동산지가가 들썩거리게 되겠네요
특히 올해 부분개통이지만 GTX-A노선이 개통되는 일산과 분당등의 지역은
더욱 상승력이 커질 것으로 예상되며 용적률까지 상향되는 조건으로
재건축을 안하면 손해라는 생각이 지배적으로 바뀌며 1기신도시는 물론 여기에 포함되는
서울의 상계, 창동, 중계지역과 신축빌라, 도시형생활주택의 주택산정에서 제외하게 되면
공급은 물론 투자수요도 증가할 수 밖에 없을 것 같네요
단순공약이라 생각이 들긴 하지만 부동산에 대부분 많은 자산이포함되어 있고
이로 직업으로 먹고 사시는 분들이 많아 경제의 활성화에 어느정도 도움이 되지 않을까?라는
생각도 듭니다
하지만 무엇보다도 법적으로 통과해야 되는 부분도 있어 실질적으로 진행이 될지는
좀 지켜볼 필요가 있을 거 같습니다
국회를 지나가야 진행이 될테니까요 ;;;;
- 감사합니다
- 자료는 공유합니다
부동산경매로 안전진단이 패스가 가능한 노후화된 아파트나 재개발이 진행되는 다세대나 오피스텔로
투자방향을 잡아보는것도 나름 괜찮은 투자가 될 거 같습니다
게다가 개발호재과 같이 맞물린다면 더욱 더 금상첨화구요^^
왕초보경매스터디 3기를 진행합니다
문의 : 010-5004-5556