<부동산경매>
2023타경510549
인천의 인하대학교 인근의 용현동에 고시원이 부동산경매로 진행됩니다
인하대학교까지 직선거리로 420m에 위치하여 도보로 6분정도 소요됩니다
인천 문화의 거리를 접하고 있어 생활근린시설이용하기 양호하며
용현시장도 인근에 위치하여 고시원의 공실에 대한 걱정은 크게 안하셔도 될 거 같습니다
다만 아쉬운점은 철도의 가장 가까운 역이 수인분당선의 인하대역으로
직선거리로 약 1.1km로 도보로 이용하시긴에 다소 멀지만 경인고속도로,
일반화사업으로 이젠 인천대로로 접근성도 양호하여 입지적으로 상당 좋은 편입니다
무엇보다 월세를 보증금 3백만원에 차임 35만원 정도로 생각하면
총14세대로 약 490만원정도의 현금흐름 만들 수 있을 걸로 예상됩니다
2023타경510549의 용도는 고시원이며
감정가는 923,329,640원이고 한번유찰되어 감정대비 70%인 최저가 646,331,000원으로
입찰예정일은 2024년 1월 19일 금요일에 진행 예정입니다
건물면적은 332.31㎡ (100.52평)이고 토지면적은 151.3㎡ (45.77평)입니다
1층에서 4층까지는 고시원, 5층은 단독주택으로 이용중입니다
등기상채권액은 95,000만원으로 취하될 확률은 낮아보이며
근저당을 설정한 수협에서 경매를 신청했으며
임차권설정은 5세대로 총 세대수는 14세대입니다
점유자는 총15세대로 확인하셔야 할 걸로 보입니다
https://20211214.tistory.com/133
원도심 부흥과 인천 성장 이끌,‘제물포르네상스 미래 솔루션’발표
-12.19일 상상플랫폼에서 제물포르네상스 마스터플랜 대시민 보고회 열어- 인천시 내항이 이전한 자리에 대규모개발을 준비하고 있는 제물포 르네상스에 대한 계획을 2023년 12월 19일인 금일에 발
20211214.tistory.com
인근의 개발호재를 보면 제물포르네상스를 통해서 인천항과 동인천역/인천역 역세권개발 중심으로한
대규모 프로젝트를 게획하고 있어 인천항이 인접한 용현동, 숭의동의 영향이 상당할 걸로 보이며
특히 인천항의 내항 개발과 1,8부두재개발등은 직접적인 영향을 줄걸로 생각이 드네요
시간이 좀 많이 걸리긴 하겠지만요^^
경인고속도로일반화사업은 사업이 진행되고 있어 기존의 경인고속도로가 단절 인해 교류가 어려웠으나
일반화사업을 진행하며 교류가 활성화 됨은 물론 상부의 일부구간은 공원으로 진행되어
삶의질이 많이 높아지게 됩니다
해당물건의 상부에 위치한 산업철도라인 역시 제물포르네상스사업과 연계되어
인천문화의 거리에서 인천항의 제물포비치등과 연계되어 상권의 발전을 꾀하고 있습니다
인천송도선도 경량전철내지는 트램을 진행할 계획을 가지고 있어
송도에서 GTX-B노선을 인천역에서 인천발KTX와 지하철1호선을 환승할 수 있어
철도의 이용이 다소 편리해지며 교통여건도 개선될 예정입니다
1층은 공용취사실, 경비실, 보일러실이 위치하고 2층에 4호실, 3층에 4개호실, 4층에 2개호실, 5층에 2개호실로
총 세대수는 14세대입니다
건축물대장 위반건축물은 없으며 고시원의 소방등 규제가 강해서 위반이 있는 경우가 거의 없는거 같습니다
임차인으로 파악되는 세대는 총 15세대로 전세와 월세가 혼합되어 있어
총보증금은 521,000,000원이고 월세는 680,000으로 전세대가 후순위로 인해서
소액보증금(최우선변제권)을 현재 최저가 기준으로 11세대가 일부금액을 배당받을 것으로 보입니다
에고야 ... 다들 손해를 보시니 안타깝기 하네요
이에 맞춰 명도 및 낙찰가를 산정하시면 될 걸로 보이며 낙찰후 전략도
전세대를 월세로 임대하며 현재 세입자 기준으로 월세를 보증금 3백만원에 차임 35만원
정도로 생각하면 총14세대로 약 490만원정도의 현금흐름 만들 수 있고
대출여부에 따라서 수익의 정도는 달라질 걸로 보이며
전세+월세를 혼합하시면 투자금이 적어지고 현금을 만들 수 있는 구조가 가능할 거 같습니다
올 전세는 현금흐름이 없어 고시원은 수익형으로 월세로 받는 구조가 대부분이라
비추천입니다^^
자금상황에 맞춰서 출구전략을 계획하시고 부동산경기가 워낙 안좋아서 흐름이 안좋은 상황으로
현재 시점에 낙찰이 안되고 유찰가능성도 충분히 있으며 임대시세는 현장답사시에
정확히 파악하셔서 실수없이 제대로 이익을 실현하시길 바랍니다
현최저가에 낙찰받아 약 70%의 레버리지를 활용할 수 있고 전세대를 월세를 임대를 주게되면
수익률이 상당하네요^^~
- 다들 성투하세요^^~