[광고] 전세대출 더 막힌다…HF 90% 룰 도입, 빌라 집주인·세입자 ‘이중고’

지난 8월 28일부터 한국주택금융공사(HF)가 전세보증 기준을 한층 강화했습니다.
이미 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)가 기준을 높인 상황에서,

마지막 남은 HF(한국주택금융공사)마저

규제를 강화하면서 이제 3대 보증기관이 모두 같은 잣대를 적용하게 된 겁니다.

핵심은 바로 집값 대비
보증금+대출 합계가 90%를 넘으면 보증을 거절한다는 것입니다.
그동안은 선순위 채권(기존 대출)만 따졌지만, 앞으로는 세입자가 낸 전세보증금까지 합산합니다.
법인 임대인의 경우에는 기준이 더 까다롭게 80%로 제한됩니다.

 

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정부의 설명은 전세사기 예방입니다.
집값 대비 과도한 보증금 책정을 막아, 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 줄이겠다는 취지죠.
하지만 현장의 목소리는 다릅니다.

빌라·연립주택처럼 전세가율이 높은 주택은 조금만 대출이 껴 있어도 쉽게 90%를 넘게 됩니다.
실제로 수도권 빌라 전세 계약의
약 27%가 이번 규제에 걸려 대출이 불가능해지는 상황이라는 조사도 나왔습니다.
특히, 인천은 45.9%, 경기도 36.8%, 서울도 21%에 달해 위험성이 상당합니다.

 

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이번 조치가 집주인들에게
특히 타격이 되는 이유는,
기존에 HUG 보증이 막힌 집들이
HF를 통해 연명해왔기 때문입니다. 그런데 HF마저 막히면서 이제
더 이상 새 세입자를 들이기 힘들어졌습니다.
그 결과 기존 세입자 보증금 반환조차 어려워지는 악순환이 이어질 수 있습니다.

현장에서는 “임대인 다 죽이는 정책이다”,

“돈 더 빌릴 곳도 없는데 보증금은 어떻게 돌려주란 말이냐”는 볼멘소리가 터져나옵니다.

결국 전세 시장은 더 얼어붙고,
세입자 입장에서도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지고 있습니다.

보증보험 가입이 어려워지면
전세 대신 월세를 택하는 세입자가
늘어날 수밖에 없습니다.

전세 수요가 줄어들면 보증금이 하락하고, 자금 여력이 없는

집주인들은 더더욱 보증금을 제때 돌려주기 힘들어집니다.

결국 시장은 월세 중심으로 재편되고, 서민들의 주거비 부담은 커질 가능성이 높습니다.

전문가들은 이를 두고 “비아파트 시장이 흔들리면

집주인뿐 아니라 세입자도 피해자가 된다”고 경고합니다.

정치권에서도 우려를 나타냈습니다. 더불어민주당 박민규 의원은
“정책 취지는 이해하지만 급격한 변화는 오히려 서민 주거 안정을 해칠 수 있다”며

연착륙 보완책의 필요성을 강조했습니다.

전문가들 역시 “HF의 집값 산정 기준과 실제 시세의 격차를 줄여야

시장 충격을 완화할 수 있다”고 지적했습니다.
또한 신규 계약에 한해 규제를 적용하거나,

주택 유형에 따라 차등 적용할 필요성이 제기되고 있습니다.

이번 HF의 전세보증 강화는
단순한 규제 변화가 아니라,
전세 제도 자체의 구조적 변화를
촉발할 수 있습니다.
단기적으로는 역전세·보증금 반환 분쟁이 늘어나고,

장기적으로는 월세 비중이 빠르게 확대될 가능성이 큽니다.

세입자라면 계약 만료 6개월 전부터 임대인의 재정 상황을 확인하고,

전입신고·확정일자 같은 법적 권리를 반드시 챙겨야 합니다.

임대인 또한 유동성 관리가 어느 때보다 중요한 시기입니다.

결국 이번 변화는 집주인·세입자
모두에게 ‘위기관리’의 필요성을
일깨우는 신호탄이 되고 있습니다.

경매물건들도 증가하며 누군가에겐
기회가 되겠네요^^~

📢 경제 모르면 배우고 고(GO) ! ,
경제 알면 돈벌고 고(GO) ! ,
경제는 반골꼴통 고(GO)! ^^

 

ㆍ감사합니다

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